поддержка PHP 7

Оценка коммерческой недвижимости в Харькове.

Понятие коммерческой недвижимости включает в себя: офисные помещения (в т.ч. офисы открытого типа и офисы закрытого типа), магазины, рестораны, кафе, торговые центры, склады, производственные помещения, здания заводов, имущественные комплексы, строительные площадки те др.
Сегодня коммерческая недвижимость гораздо привлекательнее для инвестиционных целей, чем жилая. Коммерческую недвижимость покупают с различными задачами: для сдачи в аренду, реконструкции и перепродажи, для ведения собственного бизнеса.

В любом случае - коммерческая недвижимость ликвидный и высокодоходный актив, к поиску которого следует относиться одинаково ответственно, как и при покупке жилья.

Как выбрать коммерческую недвижимость, которых распространенных ошибок следует избегать?

Покупая коммерческую недвижимость как источник дохода, потенциальный владелец должен учесть прежде всего концепцию использования этой коммерческой недвижимости. Именно правильно определена концепция позволит грамотно выбрать объект коммерческой недвижимости и получить максимальную прибыль.

Различные виды бизнеса, очевидно, предъявляют к коммерческой недвижимости различные виды требований: что хорошо для ресторана, может совершенно не подойти для офиса или торговой площади. Вот, а оценка соответствия помещения предполагаемой концепции состоит из многих параметров - от месторасположения до состояния аналогичного бизнеса вблизи, к техническому состоянию коммерческой недвижимости и коммуникаций. И если предприниматель является новичком в этой сфере, то без консультанта по коммерческой недвижимости здесь не обойтись.

Наиболее простым и понятным считается приобретение офисных помещений, наиболее сложные, и в то же время доходные - торговые площади. Однако и их доходность постепенно начинает отходить от сверхприбыльности. Эпоха сверхприбылей на рынке коммерческой недвижимости постепенно угасает.
Выбор объекта коммерческой недвижимости.

Главный вопрос, который следует выяснить к приобретению коммерческой недвижимости, - доходы и риски. А значит прогнозировать придется на 2-3 года вперед, поскольку, по статистике, год уходит на полное оформление собственности, второй - на строительно-ремонтные работы и третий - на становление бизнеса.

Даже многие эксперты не могут дать вразумительного ответа на вопрос как прогнозировать риски и доходность в области коммерческой недвижимости, поскольку нужно учесть слишком много нестабильных факторов: курс доллара, цены на нефть и газ, макро- и микроэкономическую ситуация и т. Д. Если сформулировать кратко , всего существует 3 основных варианта обеспечения доходности приобретенного бизнеса, а выбор конкретного варианта коммерческой недвижимости зависит от помещения и его экспертной оценки:

1 способ - модернизация коммерческой недвижимости, когда текущий бизнес не меняется. Например, владелец приобрел офис класса, модернизирует его в офис класса А.
2 способ - перепрофилирование коммерческой недвижимости, при котором собственник полностью меняет профиля приобретенного помещения, например, вместо магазина открывает бар или тренировочного зала.
3 способ - бизнес «с нуля», при котором владелец строит или полностью реконструирует помещения для дальнейшей организации в нем бизнеса, например, путем перевода жилого помещения в нежилое с последующей сдачей его во магазин или др.

Приобретение коммерческой недвижимости в Харькове.

Процесс приобретения коммерческой недвижимости состоит из двух этапов: передача помещения в собственность путем оформления договора купли-продажи с собственником и оформления договоров на оказание коммунальных услуг. Для заключения договора купли-продажи коммерческой недвижимости потребуется стандартный набор документов: с БТИ, правоустанавливающие на объект и документы продавца и покупателя. Перечень документов достаточно широк и зависит от конкретной ситуации Если все документы на объект коммерческой недвижимости на руках у продавца, то первый этап процесса оформления помещения в собственность проходит быстро. Однако на практике часто встречаются случаи, когда продавец коммерческой недвижимости не хочет тратить деньги и время на приведение в порядок своей документации, тогда покупателю или риэлтору приходится сначала заниматься этим от имени владельца. Приведение документов может растянуться до полугода.

Оформление коммерческой недвижимости в собственность занимает от одного до трех месяцев. В настоящее время в ряде случаев вместе с приобретением помещения нужно в территориальных подразделениях «ГОСГЕОКАДАСТРА» оформить в аренду и землю, на которой помещение расположено (что тоже является процессом дорогим и небыстрым, а после оформления прав аренды арендатору придется ежегодно платить соответствующие налоги.

Если участок на котором находится объект коммерческой недвижимости в постоянном землепользовании, под имущественный комплекс или бизнес-центр, необходимо перерегистрировать акт постоянного землепользования в "земельном управлении".

Но наиболее сложный и дорогой процесс начинается после приобретения недвижимости. Речь идет о том, что вам нужно будет договориться об обслуживании помещения с такими монополистами рынка, как «Киевэнерго», «Киевводоканал» и так далее. Как показывает практика, наиболее проблемным является согласование технических условий на электроснабжение объекта коммерческой недвижимости. И, наверное, ни для кого не секрет, что кроме официальных проплат вам, скорее всего, придется столкнуться и с условно-неофицийними (до 30% от стоимости всего проекта).

Срок эксплуатации коммерческой недвижимости.

Говоря о коммерческой недвижимости, эксперты рынка оперируют такими показателями, как объем инвестиционных вложений и доходность коммерческой недвижимости. Эти данные имеют важное значение, поскольку позволяют определить, через какое время объект коммерческой недвижимости будет приносить чистый доход. Ведь после периода возврата вложенных в реализацию проекта средств, при грамотном управлении и эксплуатации, объект коммерческой недвижимости становится стабильным источником дохода на любой стадии рыночного цикла. Будут прибыльными здания коммерческой недвижимости, построенные в конце 1990-х в Украине, когда рынок коммерческой недвижимости только зарождался, как долго в спросе оставаться новые офисные комплексы и торговые центры, поглощаемые сегодня еще до ввода в эксплуатацию?
Несмотря на «юный» возраст рынка коммерческой недвижимости в Киеве, как, впрочем, и в других городах Украины, многие объекты коммерческой недвижимости расположены в зданиях, чей возраст превышает 50 и даже 100 лет. Возвращаясь к истокам зарождения столичного рынка коммерческой недвижимости, следует отметить, что первые проекты офисной недвижимости появились в реконструированных старых домах центральной части города, недействующих НИИ и промышленных объектах перепрофилировались в офисные центры. Частая реконструкция и реставрация свойственна и объектам стрит-ритейла. Так, Крещатик изначально был и остается главной торговой улице столицы, где сконцентрированы самые престижные магазины, бутики и объекты коммерческой недвижимости.

В этом и заключается особенность коммерческой недвижимости: в отличие от многих товаров и продуктов, ее жизненный цикл, при условии правильного управления и эксплуатации, может достигать десятков и даже сотен лет. В этом плане важную роль играются понятия физического и экономического срока жизни объекта коммерческой недвижимости. Срок экономической жизни определяется периодом времени, в течение которого объект коммерческой недвижимости может быть использован как источник прибыли. Этот срок заканчивается, когда производимые улучшения перестают позитивно влиять на стоимость объекта.
Жизненный цикл объекта коммерческой недвижимости включает срок его экономического и физической жизни. Экономический срок - это период прибыльного использования объекта коммерческой недвижимости, тогда как физический - период его реального существования в функционально пригодном состоянии до момента разрушения или износа. Физический срок жизни объекта коммерческой недвижимости - это производная от качества конструкций, технологии при строительстве, ответственности подрядчиков. Но при современном темпе развития строительных технологий здания изнашиваются морально гораздо быстрее, чем физически.

Современные строительные технологии позволяют возводить капитальные сооружения, отличающиеся повышенной износостойкостью, что также влияет на увеличение их жизненного цикла. Поэтому можно утверждать, что новые объекты коммерческой недвижимости априори рассчитаны минимум на 100 лет. Для особо капитальных конструкций срок физической пригодности может составлять 100-175 лет. Но при нынешнем темпе жизни, стремительном научном прогрессе, моральное старение коммерческой недвижимости наступает гораздо быстрее физического.
Как и любой другой продукт, объект коммерческой недвижимости подвергается воздействию различных факторов, приводит к износу, то есть потере полезности и снижению его стоимости. Износ учитывается как один из важнейших критериев при оценке уже функционирующего объекта коммерческой недвижимости, и может быть физическим, функциональным, внешним (экономическим). Физический износ зданий и сооружений, бесспорно, можно устранить, но при этом затраты на ремонт не должны превышать предполагаемой выгоды.

Функциональное (моральное) старение объекта коммерческой недвижимости заключается в его несоответствия современным стандартам с точки зрения функциональной полезности. Это может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в неудачном планировании, несоответствия объемов, инженерного обеспечения и т.д.

Как и физический, функциональный износ можно устранить, опять-таки, исходя из соотношения необходимых для улучшения средств и размера дополнительно полученной стоимости. Размер отстраненного функционального износа коммерческой недвижимости определяется как разница между потенциальной стоимостью коммерческой недвижимости на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.
Экономический износ коммерческой недвижимости наступает вследствие негативного изменения внешней среды. Это может быть как общий упадок района, в котором находится коммерческая недвижимость, так и действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования, определенные изменения на рынке занятости в сфере отдыха, образования и так далее. Устранение такого негативного воздействия для восстановления ценности коммерческой недвижимости считается нерациональным ввиду непомерно высокие расходы.

Это означает, что, проецируя офисный, торговый центр, гостиница или любую другую здание коммерческого назначения, необходимо не только учитывать современные технические требования, но взвешивать и оценивать конкуренцию и требования к объектам со стороны рынка коммерческой недвижимости на несколько лет вперед.

Жизненный цикл объектов торговой и офисной недвижимости сильно зависит от целого ряда факторов. Такие показатели, как расположение, формат, грамотная концепция и архитектурные решения, влияющие на срок жизни объектов коммерческой недвижимости в других сегментах, то: гостиницы, склады, индустриальная сфера. Так, говоря о продолжительности экономической жизни коммерческой недвижимости, эксперты называют для складской недвижимости 10-15, а иногда и 20 лет (без капитальных реконструкций для склада класса А). Существенном износу подвергаются в первую очередь, полы складов, которые необходимо реконструировать каждые 3-5 лет эксплуатации.

Если сравнивать средний срок жизни для всех видов коммерческой недвижимости, гостиничный сегмент лидирует. Именно он требует наибольших затрат на строительство и эксплуатацию, но, с другой стороны, срок экономической жизни отелей в разы превышает показатели торговой и офисной недвижимости. В гостиниц по сравнению с офисной и торговой недвижимостью гораздо дольше экономическую жизнь.

Если это правильно спланированный и управляемый проект, с хорошим расположением, то привлекательность и ценность отеля со временем только растет. Однако сегодняшние инвесторы практически не имеют возможности оценить это преимущество, поскольку, к сожалению, обладающих сравнительно краткосрочным горизонтом капиталовложений.

Практически все международные гостиничные группы имеют в своем портфолио реконструированы гостиницы с вековой историей в центральных районах городов. Такие отели, кроме своей реальной стоимости, обладают также исторической ценностью как уникальные архитектурные объекты.

Украинский рынок коммерческой недвижимости постепенно переходит в новую фазу своего развития, когда инвесторы и девелоперы осознают необходимость создавать инвестиционно привлекательные объекты коммерческой недвижимости с долгим сроком жизни. Тенденцией будущих лет станет разработка проектов офисных зданий с учетом международных требований к емкости автомобильной парковки и качества внутренней инфраструктуры - торговых помещений, конференц-залов, зон отдыха, фитнес-центров, ресторанов.

Это касается и других сегментов коммерческой недвижимости. Уже в ближайшие несколько лет будут отмечены появлением масштабных многофункциональных комплексов и бизнес-парков.

Коммерческая недвижимость: тенденции и прогнозы
Среди основных тенденций развития украинского коммерческой недвижимости в первом полугодии 2008 года эксперты называют следующие:

Рост арендных ставок в торговом и офисном сегментах коммерческой недвижимости;
Сохранение и даже увеличение разрыва между спросом и предложением на коммерческую недвижимость;
Увеличение стоимости проектного финансирования; банки более консервативно подходят к кредитованию новых проектов коммерческой недвижимости.
В связи с ухудшением условий финансирования на рынке коммерческой недвижимости произошел некий спад активности развития проектов, находящихся на этапе проектирования или начальной стадии строительства.
Из-за растущей стоимости финансирования и консервативного подхода банков к кредитованию коммерческой недвижимости Украинские девелоперы стали более тщательно выбирать и разрабатывать проекты, реалистично оценивать свои финансовые возможности, для совместных проектов они стремятся находить западных партнеров, способных привлечь менее дорогое финансирование.
Стремление многих локальных девелоперов к выходу на IPO или частном размещении из-за нехватки капитала. На рынке коммерческой недвижимости есть ряд примеров, свидетельствующих об изменении ожиданий инвестиционных фондов относительно ставок капитализации с 8-9% до 9-10%.
Продолжается тенденция ввода объектов коммерческой недвижимости в эксплуатацию с опозданием от заявленных сроков. На сегодняшний день девелоперскими структурами как никогда востребована услуга оценки коммерческой недвижимости.

Оценка коммерческой недвижимости - 5.0 из 5 проголосовало 1 голос

Back to top